Steuern und Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien ist mit verschiedenen rechtlichen, steuerlichen und administrativen Verpflichtungen verbunden. Bei Nelemans Housing Solutions stellen wir sicher, dass unsere Kunden während des gesamten Verkaufsprozesses umfassend informiert und professionell begleitet werden.

Als offiziell registrierte API-Immobilienagentur (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) und Immobilienexperte an der Costa Blanca und Costa Cálida seit 2007 unterstützen wir nationale und internationale Eigentümer beim sicheren und erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie in Spanien.

Kapitalertragsteuer auf Immobiliengewinne

Wenn Sie Ihre Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen als Sie sie ursprünglich erworben haben, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.

Für nicht in Spanien steuerlich ansässige Eigentümer beträgt der aktuelle Steuersatz in der Regel 19 % auf den Nettogewinn aus dem Verkauf.

Der steuerpflichtige Gewinn wird jedoch nicht einfach als Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet. Nach spanischem Steuerrecht können verschiedene Kosten und Ausgaben berücksichtigt und vom Gewinn abgezogen werden, darunter:

• Maklergebühren;
• Nachweisbare wertsteigernde Renovierungen und Modernisierungen;
• Bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Bescheinigungen und Verwaltungskosten.

Dadurch fällt der tatsächlich zu versteuernde Gewinn häufig deutlich geringer aus als die scheinbare Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

3 %-Einbehalt für Nicht-Residenten

Ist der Verkäufer kein steuerlicher Resident Spaniens, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abzuführen.

Dieser Betrag wird als:

3 %-Einbehalt (Retención)

bezeichnet.

Dabei handelt es sich nicht um eine zusätzliche Steuer, sondern um eine Vorauszahlung auf die möglicherweise geschuldete Kapitalertragsteuer.

Der Verkäufer erhält daher bei der notariellen Beurkundung:

97 % des vereinbarten Verkaufspreises

Nach Abschluss des Verkaufs muss eine Steuererklärung eingereicht werden, um die endgültige Steuerlast festzustellen.

Dabei sind folgende Ergebnisse möglich:

• Der einbehaltene Betrag von 3 % übersteigt die tatsächlich geschuldete Steuer → die Differenz kann zurückgefordert werden.
• Der einbehaltene Betrag reicht nicht aus → der Restbetrag muss nachgezahlt werden.
• Es entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn → die gesamten 3 % können zurückerstattet werden.

Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer kann der Verkäufer verpflichtet sein, die sogenannte:

Plusvalía Municipal

zu entrichten.

Die offizielle Bezeichnung lautet:

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Diese kommunale Steuer bezieht sich auf die Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer.

Nach den jüngsten Gesetzesänderungen in Spanien darf diese Steuer nur erhoben werden, wenn tatsächlich ein nachweisbarer Wertzuwachs des Grundstücks entstanden ist. Liegt kein Wertzuwachs vor, fällt in vielen Fällen keine Plusvalía Municipal an.

Die Höhe der Steuer hängt unter anderem ab von:

• Dem Katasterwert des Grundstücks;
• Der Dauer des Eigentums;
• Den von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Steuersätzen und Berechnungsmethoden.

Weitere Verkaufskosten

Je nach Situation können zusätzlich folgende Kosten entstehen:

• Plusvalía Municipal;
• Energieausweis;
• Bewohnbarkeitsbescheinigung bzw. Nutzungsgenehmigung (falls erforderlich);
• Notarielle Vollmachten;
• Rechtsberatung;
• Verwaltungs- und Dokumentationskosten;
• Kosten für die Löschung einer bestehenden Hypothek.

Viele dieser Ausgaben können bei der Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns berücksichtigt werden.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Nelemans Housing Solutions

Nelemans Housing Solutions ist seit 2007 erfolgreich an der Costa Blanca und Costa Cálida tätig und offiziell als API-Immobilienagentur (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) registriert.

Unser mehrsprachiges Team bietet Ihnen eine umfassende Betreuung während des gesamten Verkaufsprozesses, einschließlich:

• Professioneller Immobilienbewertung;
• Internationalem Marketing;
• Organisation von Besichtigungen und Verhandlungen;
• Rechtlicher und administrativer Unterstützung;
• Zusammenarbeit mit Anwälten, Notaren und Steuerberatern;
• Unterstützung bei allen steuerlichen Verpflichtungen nach dem Verkauf.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien planen und eine professionelle Wertermittlung oder Beratung zu Steuern und Verkaufskosten wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Nelemans Housing Solutions
Ihre API-Immobilienagentur an der Costa Blanca und Costa Cálida – seit 2007.